Marmo in condominio: chi paga il restauro delle parti comuni

L’androne in Botticino ha perso la sua lucentezza, i gradini della scala sono consumati al centro, la soglia d’ingresso è scheggiata. In un condominio la domanda arriva presto: chi paga il restauro del marmo nelle parti comuni? In questa guida riassumiamo i principi generali previsti dal Codice civile italiano, il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea e alcune indicazioni pratiche per organizzare un intervento. Si tratta di informazioni di carattere generale: ogni condominio ha il suo regolamento e le sue tabelle millesimali, e per un caso specifico è sempre opportuno rivolgersi all’amministratore o a un professionista qualificato.

Quali sono le parti comuni in marmo

Il Codice civile, all’articolo 1117, elenca le parti dell’edificio che, salvo diversa indicazione del titolo, sono di proprietà comune dei condomini. Tra queste rientrano gli elementi necessari all’uso comune, come le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi e i cortili. Nella pratica, nei condomini milanesi le superfici in pietra che rientrano più spesso tra le parti comuni sono:

• il pavimento dell’androne e dell’ingresso;
• le scale, con pedate, alzate e pianerottoli;
• gli zoccolini, i rivestimenti delle pareti e i davanzali delle parti comuni;
• le soglie e i gradini esterni dell’ingresso.

Il titolo di proprietà o il regolamento possono però prevedere situazioni diverse, per esempio un ingresso che serve soltanto una parte dell’edificio. È sempre il primo documento da verificare.

Il principio generale: si paga secondo i millesimi

L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. In concreto, questo valore è espresso dalle tabelle millesimali: chi possiede un appartamento con più millesimi contribuisce in misura maggiore.

Lo stesso articolo prevede due correttivi importanti:

• se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne;
• se un edificio ha più scale, cortili o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Per un androne che serve tutti, quindi, la regola di base è la ripartizione secondo i millesimi di proprietà, salvo che il regolamento disponga diversamente.

Il caso particolare delle scale

Per le scale il Codice civile prevede un criterio specifico. L’articolo 1124 stabilisce che le scale sono mantenute e sostituite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e che la spesa è ripartita tra loro per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il principio è intuitivo: chi abita ai piani alti utilizza una porzione maggiore della scala.

Molti condomini dispongono di una tabella millesimale specifica per le scale che applica già questo criterio. Anche in questo caso il regolamento condominiale, se di natura contrattuale, può prevedere criteri diversi.

E se il danno riguarda un solo condomino?

Può succedere che un danno alle parti comuni sia causato da un singolo condomino, per esempio durante un trasloco o una ristrutturazione: una lastra crepata, uno spigolo di gradino rotto, macchie lasciate da materiali di cantiere. In questi casi, in base ai principi generali sulla responsabilità, chi ha causato il danno può essere chiamato a risponderne. È una questione da gestire con l’amministratore, documentando lo stato dei luoghi prima e dopo i lavori. Una buona pratica, che molti amministratori adottano, è chiedere protezioni adeguate per pavimenti e scale durante i lavori privati.

Chi decide: il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea

L’amministratore

L’amministratore, secondo l’articolo 1130 del Codice civile, ha tra i suoi compiti quello di disciplinare l’uso delle cose comuni e di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. In pratica, è la figura che segnala lo stato di degrado, raccoglie i preventivi, li presenta all’assemblea e, una volta approvato l’intervento, ne coordina l’esecuzione. Per lavori urgenti l’amministratore può intervenire riferendone poi all’assemblea, nei limiti previsti dalla legge.

L’assemblea

Il restauro di un androne o di una scala in marmo è in genere considerato un intervento di manutenzione straordinaria, che va approvato dall’assemblea condominiale. L’articolo 1135 attribuisce all’assemblea la competenza sulle opere di manutenzione straordinaria e prevede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Le maggioranze necessarie sono stabilite dall’articolo 1136 e dipendono dalla natura e dall’entità dell’intervento. Su questi aspetti l’amministratore è il riferimento corretto per conoscere le modalità applicabili al Suo condominio.

Al contrario, la pulizia ordinaria e piccoli interventi di manutenzione rientrano di solito nella gestione corrente e nel bilancio preventivo annuale.

Il regolamento di condominio: sempre da consultare

Il regolamento può contenere indicazioni rilevanti per un intervento sul marmo delle parti comuni:

• criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali, se il regolamento è contrattuale;
• tabelle millesimali specifiche per scale, androni o singoli corpi di fabbrica;
• orari in cui sono consentiti lavori rumorosi;
• regole sull’uso dell’ascensore e sul transito di materiali.

Prima di chiedere un preventivo è utile che l’amministratore verifichi questi punti, in modo da organizzare il cantiere nel rispetto delle regole interne.

Come preparare la delibera: il preventivo giusto

Perché l’assemblea possa decidere in modo informato, il preventivo dovrebbe essere chiaro e dettagliato. Un documento utile in assemblea indica:

1. le superfici interessate, distinguendo androne, scale, pianerottoli e zoccolini;
2. il tipo di pietra identificato, per esempio Botticino, Carrara, Ceppo o granito;
3. le lavorazioni previste per ciascuna superficie: levigatura, riparazioni, lucidatura, cristallizzazione, protezione;
4. le modalità di esecuzione: lavori per zone, passaggio sempre garantito, orari, protezioni;
5. la durata stimata del cantiere;
6. un eventuale piano di manutenzione successiva.

Un preventivo così strutturato facilita anche la ripartizione, perché permette all’amministratore di distinguere le spese relative alle scale da quelle relative all’androne, se il condominio applica tabelle diverse.

Lavorare in un condominio abitato

Un restauro nelle parti comuni si svolge mentre l’edificio continua a vivere. Per questo organizziamo il cantiere in modo da non bloccare mai l’accesso: si lavora per porzioni, si mantiene un passaggio libero, si segnalano le zone in lavorazione e si rispettano gli orari previsti dal regolamento. Le lavorazioni del marmo si eseguono ad acqua e producono pochissima polvere. Le informazioni pratiche per i residenti possono essere affisse in bacheca o trasmesse dall’amministratore. La pagina dedicata agli amministratori di condominio descrive come collaboriamo con gli studi di amministrazione.

Programmare la manutenzione per contenere le spese

Nei condomini il passaggio quotidiano consuma rapidamente la finitura del marmo, soprattutto davanti al portone, all’ascensore e sui primi gradini. Un piano di manutenzione con passaggi periodici evita di arrivare a un degrado tale da richiedere una levigatura completa. È anche utile concordare con l’impresa di pulizie l’uso di detergenti a pH neutro: prodotti acidi o troppo aggressivi, usati ogni settimana, sono tra le cause più frequenti di opacizzazione degli androni.

In sintesi

In linea generale, le spese di restauro del marmo delle parti comuni sono ripartite tra i condomini secondo i millesimi, con il criterio specifico previsto per le scale, salvo diverse disposizioni del regolamento. L’intervento è deliberato dall’assemblea e coordinato dall’amministratore. Per un caso concreto, il regolamento e le tabelle millesimali del Suo condominio restano il riferimento, insieme al parere dell’amministratore. Da parte nostra, possiamo fornire un preventivo gratuito dettagliato, pensato per essere presentato in assemblea.